«
Без координации ошибки АР, КР, инженерии выходят на стройку. Сводим 12 разделов по ПП № 87 с взаимопроверками, передаём подрядчику комплект без коллизий. Экономит до 15–20% бюджета, ускоряет экспертизу.
Этапы проектного менеджмента в строительстве: полное руководство по проектированию
В этой статье рассказываем, как устроен проектный менеджмент на этапе проектирования — от сбора исходно-разрешительной документации до рабочей документации. Разбираем подготовительный этап, эскизный проект, стадию «П» и координацию всех участников.
Что такое проектный менеджмент в строительстве
Проектный менеджмент в строительстве — это координация всего процесса проектирования: от сбора исходно-разрешительной документации и составления технического задания до рабочей документации. Он охватывает предпроектную подготовку, эскизный проект и стадию «Проект» (П). В «Матросов Бюро» мы берём на себя взаимодействие со смежными специалистами и согласование решений со всеми участниками проекта, чтобы каждый этап укладывался в сроки и бюджет и соответствовал требованиям экспертизы.
01
Подготовительный этап
01
Сбор исходно-разрешительной документации
Подготовительный этап — основа всего проекта. Мы начинаем его со сбора исходно-разрешительной документации (ИРД): запрашиваем информацию о существующих инженерных коммуникациях, ситуационные планы, результаты геологических изысканий и топографическую съёмку. Данные геологических изысканий напрямую влияют на выбор типа фундамента и конструктивные решения, а топосъёмка и планы сетей позволяют корректно разместить здание и подключить его к коммуникациям. Без этих данных невозможно подготовить полный пакет документов для экспертизы и избежать дорогостоящих ошибок. Сбор ИРД занимает от двух до четырёх недель в зависимости от региона и готовности документов.
02
Фотофиксация и визуальный осмотр участка
Второй обязательный шаг — выезд на участок. Мы проводим фотофиксацию и визуальный осмотр будущей строительной площадки: оцениваем рельеф, состояние существующих строений (если они есть), границы участка, окружающую застройку и зелёные насаждения. Это помогает выявить особенности, которые не видны на картах: перепады высот, заболоченность, наличие подземных коммуникаций, расположение соседних зданий. Фотографии включаем в отчёт — они служат приложением к заданию на проектирование. В «Матросов Бюро» мы совмещаем осмотр с первой встречей с заказчиком, чтобы обсудить пожелания и стилистические предпочтения — это ускоряет подготовку ТЗ.
03
Составление задания на проектирование и договора
На основе собранных данных и обсуждений формируем задание на проектирование (ТЗ). В нём фиксируем функциональные требования, площадь, этажность, материалы, инженерные системы, а также стилистику будущего здания. ТЗ оформляется как приложение к договору и становится ориентиром для всех специалистов. Одновременно составляем договор на проектные работы: прописываем стадии, сроки, стоимость и ответственность сторон. Чем подробнее ТЗ, тем меньше правок на следующих этапах и тем устойчивее бюджет проекта.
02
Эскизный проект — архитектурная концепция
Эскизный проект — стадия создания архитектурной концепции здания: на основе данных подготовительного этапа анализируем участок и разрабатываем генплан, поэтажные планы, фасады, разрезы, план кровли и визуализацию. Результат — альбом для определения предварительного бюджета. Работа идёт итеративно: показываем заказчику варианты, уточняем решения до оптимального результата. Анализ участка опирается на геологию, топосъёмку и данные о коммуникациях: это влияет на посадку здания, выбор материалов и конструктивных решений. Концепция включает стилистику, этажность и планировку. Визуализация помогает заказчику увидеть здание реалистично. В «Матросов Бюро» эскизный проект координируется с конструктивными и инженерными разделами уже на этой стадии, что сокращает правки на этапе «Проект» и уточняет смету. Подробнее о составе — в статье «Архитектурный проект».
Проектная документация (Стадия «П»)
На стадию «П» приходится около 40% времени разработки проектной документации.
- Состав проектной документации на стадии «П» — Проектная документация стадии «П» — это комплект, который подаётся на экспертизу и служит основанием для получения разрешения на строительство. Это ключевая стадия после эскизного проекта: здесь концепция превращается в официальный комплект для согласования.
Для большинства объектов мы формируем его по постановлению Правительства РФ № 87: 12 разделов — от пояснительной записки и схемы планировочной организации участка до архитектурных и конструктивных решений, сведений об инженерном оборудовании, проекта организации строительства, мероприятий по охране окружающей среды, пожарной безопасности, доступности для маломобильных групп и сметы.
В состав также входят расчёты конструкций и инженерных систем, чертежи планов, разрезов, фасадов, спецификации оборудования и материалов. Эти разделы позволяют экспертизе проверить надёжность здания, безопасность эксплуатации и соответствие градостроительным нормам.
Для частных жилых домов до трёх этажей экспертиза не требуется, но стадия «П» всё равно нужна, чтобы получить разрешение на строительство; комплект в этом случае сокращённый. Документы передаём в электронном виде для загрузки в ГИС ЕГРЗ.
- Прохождение экспертизы и получение разрешения — Экспертиза проектной документации обязательна для большинства объектов, за исключением отдельно стоящих жилых домов до трёх этажей и садовых домов. Застройщик вправе выбрать государственную или негосударственную экспертизу: срок рассмотрения в государственной — до 42 рабочих дней, в негосударственной — обычно 20–30 дней.
Эксперт проверяет проект на соответствие техническому заданию, градостроительному плану земельного участка, требованиям пожарной, санитарной и экологической безопасности. По итогам выносится заключение; при выявленных замечаниях мы вносим корректировки и подаём скорректированный комплект повторно.
После получения положительного заключения подаём заявление на разрешение на строительство через портал госуслуг; местная администрация обязана выдать его в течение 7 рабочих дней. Параллельно готовим документы для строительного контроля и подрядчиков, чтобы после получения разрешения сразу перейти к рабочей документации и строительно-монтажным работам. Урегулирование деталей на этой стадии — одна из ключевых задач проектного менеджера.
Рабочая документация
После прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство проектный менеджер координирует выпуск рабочей документации: все разделы — архитектурные, конструктивные и инженерные — приводятся в соответствие с утверждённым проектом и изменениями на площадке. Такой подход мы реализуем в услуге проектного менеджмента в нашей компании.
03
Координация участников и смежных специалистов
01
Координация участников и смежных специалистов связывает архитекторов, конструкторов, инженеров ВК (водоснабжение и канализация), ОВ (отопление, вентиляция и кондиционирование), ЭО (электроснабжение) и заказчика.
02
Роль координатора в проектном менеджменте
Проектный менеджер «Матросов Бюро» организует процесс так, чтобы каждый специалист получал актуальные исходные данные и передавал свои требования в срок. На стадии эскизного проекта мы сводим архитектурную концепцию с конструктивом и инженерией, а на стадии «П» — обеспечиваем согласованность всех 12 разделов по ПП № 87. Координатор фиксирует решения в протоколах, контролирует соблюдение сроков и следит, чтобы замечания экспертизы устранялись в пределах бюджета. Благодаря этому коллизии выявляются до подачи документов, а заказчик получает комплект, готовый к прохождению экспертизы.
03
Регулярные совещания и взаимопроверки
Мы проводим регулярные совещания, где инженеры передают требования к помещениям: трассы трубопроводов, вентканалы, электрощитовые, слаботочные сети. Разделы проходят взаимопроверку: конструктор учитывает отверстия в несущих стенах под инженерные системы, архитектор контролирует инсоляцию, пожарную безопасность и доступную среду. Например, план кровли должен совпадать с архитектурными фасадами, а схема электроснабжения — с расстановкой оборудования. Замечания фиксируются в протоколах и устраняются до передачи документации в экспертизу. Такая координация сокращает количество отказов экспертизы и правок на рабочей стадии; для заказчика это экономия бюджета.
04
Связь с заказчиком и экономия бюджета
Проектный менеджер — единственный контакт для заказчика: помогает сформулировать техническое задание, обсуждает варианты на эскизном этапе и оперативно информирует о ходе работ. Это снижает риск недопонимания и сокращает количество правок, что экономит бюджет. На стадии рабочей документации координируем внесение изменений с учётом реальных условий площадки, чтобы подрядчик получил комплект без коллизий. Мы берём на себя все согласования между специалистами и контролируем сроки выпуска каждого раздела.
Слово эксперта
Экономия бюджета и долгосрочная ликвидность
Проектный менеджмент экономит застройщику до 15–20% бюджета и создаёт проекты, которые не теряют востребованность десятилетиями. Координация разделов на стадии «П» исключает коллизии до стройки. Долгосрочная ликвидность — результат продуманной архитектуры и конструктивных решений. Экономия закладывается на подготовительном этапе: геология, топосъёмка и данные о коммуникациях точно определяют тип фундамента и конструктив. Чем подробнее задание, тем меньше правок на эскизе и стадии «П». Мы проводим регулярные совещания инженеров и архитекторов, чтобы отверстия под коммуникации были заложены в проекте, а не высверливались на стройке. Это сокращает отказы экспертизы и ускоряет получение разрешения на строительство. Ликвидность на рынке недвижимости — это способность проекта оставаться востребованным через годы. Мы избегаем сиюминутной моды, выбираем функциональные планировки, качественные материалы и конструктивные решения, которые легко адаптировать. Например, правильно выбранный тип фундамента и перекрытий позволяет в будущем сделать перепланировку без капитальных затрат. Такие дома сохраняют стоимость при перепродаже и аренде. Наша услуга по проектному менеджменту как раз для застройщиков, которые считают бюджет и учитывают долгосрочную перспективу.
Частые вопросы
Из каких этапов состоит проектный менеджмент в строительстве?
Проектный менеджмент в строительстве включает три ключевых этапа: подготовительный (сбор ИРД, геология, топосъёмка, составление ТЗ — занимает 2–4 недели), эскизный проект (архитектурная концепция, альбом с планами, фасадами, визуализацией) и стадию «П» (проектная документация по ПП № 87 из 12 разделов для экспертизы и разрешения на строительство). После этого выпускается рабочая документация. Координация всех разделов ведётся на каждом этапе.
Сколько времени занимает проектирование и экспертиза?
Подготовительный этап со сбором исходно-разрешительной документации занимает 2–4 недели. Срок стадии «П» зависит от сложности объекта. Прохождение экспертизы в государственной организации — до 42 рабочих дней, в негосударственной — обычно 20–30 дней. Разрешение на строительство выдаётся за 7 рабочих дней. Для частных домов до трёх этажей экспертиза не обязательна, но стадия «П» всё равно нужна для разрешения.
Как проектный менеджмент помогает сэкономить бюджет?
Проектный менеджмент экономит до 15–20% бюджета за счёт детального ТЗ, координации разделов на стадии «П» и предотвращения коллизий. Регулярные совещания архитекторов, конструкторов и инженеров позволяют заложить отверстия под коммуникации заранее, а не высверливать на стройке. В «Матросов Бюро» мы сводим 12 разделов по ПП № 87, что сокращает отказы экспертизы и ускоряет получение разрешения.
Свяжитесь с нами:
Наши услуги
Эскизная концепция
Архитектурная документация
Сопровождение строительства
Конструктивные решения
Инженерные разделы
Пространство вокруг дома
